1st

房价在去年就开始上涨，只是由于指数关系，大家觉得没涨。实际上深圳去年上涨指数是，非常快。

原因之一是连续两年土地-30%的增长，主要城市实际供应量都在下降。但是很多媒体说是货币原因造成的。其实，这和货币，尤其和个贷没有任何关系。今年1-10月份的个贷低于去年的整体个贷。个贷在整个一手房销售额的比例只占21%。

第二个原因是发达地区，不管你供不供给土地，它的人流集中度还是提高的，因为它占有更多医疗、教育等资源。这两类是今年房价上涨的主导。

大家认为房地产已经在中国经济中占的比例很高了，我个人觉得很低，年之后算，美国房地产对GDP的总贡献度最低是12.6，随后一直递增。我们今年只有8%。中国在城市化发展过程中，房地产应该占更大的比重。如果房地产没有一定的比重，不足以支撑中国经济发展的。

我为什么断定下一轮涨价比这一轮更高，因为在需求侧上进行价格调控的时候，最后导致的是需求在一两年以后，或者是一段时间以后就会爆发。最近有几个境外的投行预测，这段时间房价可能会因为政策的抑制而下降，但是年会上涨。以后的调控政策可能连15个月也做不到，可能八九个月又反弹了，再出台一个政策，可能五六个月又反弹了。这个调控政策一轮一轮以后越来越涨。只要对需求侧进行抑制，不会对市场有任何好处，也不会对市场的稳定有好处。

现在大家都在评价说收入和房价差太大。年房价是块钱，大家的工资是88块钱，一般都是80块钱。去年房价是多块钱，增长了6.5倍，大学生工资是块钱，一般块钱左右，工资增长了40倍，所以这比起来，评价房价是上涨的更有问题。

美国选择的是中位数，把高的甩了。另外，美国计算收入，工资收入多少，财产性收入多少，是把所有的都混在一起计算，然后取中位数，中国计算收入，没有计算财产性收入，你的股票收入和房产收入不都在这里。

今年我们二手房的交易量在很多城市超过了一手房，二手房涨价涨得很多，他获得财产性收入远远高于工资收入。清华大学的教授说电信诈骗了多万，就是一套房的价格，北大教授也一样，卖一套房子就是多万。要是把它算到你的财产性收入里，你的收入就大大提高了。但是我们从来不这么算。老被人民日报误导，说房价收入比不对，因为他不懂应该怎么计算。

我想，如果不能从各种正面宣传中给中国房地产一个合理的地位，这个政策一定是不断出错误的政策。我昨天打了电话，说你们得写个报告给中央，所有调控政策都是错的，别出台了，再出台中国经济就完了。

2nd

为什么我说现在房地产可以救中国经济？

在现有前提条件下，中央政府不会大改革的时候，只能靠基础设施投资。如果要改变，我有个建议。十几年前我们研究城市化的规律，一个是从农村走向城市，第二个是从小城市到大城市，第三个是从市中心到郊区，第四个是形成城市群，全世界如此。年的时候，全世界只有2个千万人口以上的城市，年达到了8个，年24个，中国有6个，到年，中国大概得有20个以上。

中国现在的统计和国际不一样，国际是常住人口，工资收入来自城市就叫做城市。中国是以居住和户籍两个条件，是户籍加上六个月以上的城市常住人口。所有的军队，不管是在山沟还是边境都是城市化人口，包括武警、警察、解放军，这是一个特殊计算方式。按照这个方式，除了半年以上的户籍人口，剩余的三、两个月或者是几天的叫流动人口。中国70%的城市化率将近7亿人，我个人觉得至少20个以上的千万级以上城市。现在规模看有8个左右。

我们有了第一条规律，就是从农村向城市，2亿多人过来了，还得有农民进城。为什么呢？太多农民富不起来。他们必须进入城市，才有可能致富。

3rd

年初给我理发的小姑娘，说想买套房子，问我买哪儿的房子。我说，你买固安就行了，贵的房子你也买不起。当时房价块，她买了96平的房子，现在块，她赚了一倍。她说我当时应该多买一套。那个地方凭什么涨到1.2万，1.4万？因为有个机场，国航还留在老机场，东航等其它三个都搬到这里，他们都得到当地买房子或者租房子，下一步还有物流，他不住在那不行，即使住在新机场也得搬过去。北京市政府一般是从自己的角度考虑的，各地的政府都是这样，没办法。他是希望这个地区的房价越高越好，没有一个地方的官员不是这样。

地价除以50%是房价，但在大城市房价就是地价，因为他计算，两年以后房子就得涨这么多。我赌下一次房价上涨一定比这次要高，尤其在中国很多是资源性城市导致的，像鄂尔多斯，煤炭一降价就彻底死了，大庆地下如果还有油，它也能起来。不是说所有的房价都能涨。要具体情况，具体分析。

4th

你看北上广，哪个地方的人多，哪个地方就可以买。比如深圳，按照当地户籍人口计算，人均4.6套房，他们的房子都出租了，租金很高。尤其是很多拆迁户，一个人就十几套。这个地区，老龄人口率最低，只是层次最高，科技能力最强。因为政府管的少，政府今年超税收多亿，估计最后超税收亿。

深圳户籍人口万，活跃性手机万部，只有20%、30%的人有两部手机。当地小学生增幅最高的地区，房价一定是暴涨的。一定是富人带着孩子，因为他愿意生，生的起，养的起。我们出了一个贪官指数，它出了小学生指数，流动人口的指数不如小学生增长的指数快。人口进来了，可能还会跑，但是小学生增长的，一定会增长，而且财富也不可能带走。还有一个是北京，中央只要不搬走，北京的房价一定上涨。资源在这呢。北京第三产业比重高于上海，尤其是金融产业比重比上海还高。

第二是经济发展特色。目前涨的比较快的还是大城市。深训，上海一些省会的特殊城市，就是周边没有相关城市的，浙江，江苏周边都有，所以南京作为省会不是最高的，可能排第三第四的样子，但是其它地区就一个城市，没办法，它只能往那跑，你只能到那买房子。

另外一个特殊情况，就是中国高铁，都说这轮郑州房子涨，为什么涨？因为米字型的高铁快要成型了。郑州高铁通了以后，很多短途飞机取消了，两小时的生活圈里有4亿人。但是高铁并不一定都带来好处，也带来坏处，比如镇江，以前到镇江玩还住一个晚上，现在去才17分钟，现在没人住了。东京和大阪通高铁以后，大阪人都跑到东京了。就像天津人都跑到北京消费了。所以高铁有时候把福利带到城市去了。

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